اتفاق على المشاركة المشتركة في البناء: ما ينبغي أن يكون. العينات المدرجة
نظرًا لأن التشريع لا يوفر نموذجًا قياسيًا للاتفاقية، فإن المطور لديه مساحة كبيرة للإبداع الشخصي فيما يتعلق بإعداد اتفاقية DDU وعينتها.
بمجرد اقتناعك بأن المطور موثوق به وأن جميع الوثائق سليمة، يمكنك البدء في إبرام العقد.
الشروط الإلزامية لاتفاقية DDU وصياغة العينة
عند إبرام العقد يجب التأكد من أنه يحتوي على النقاط التالية:
وصف تفصيلي للكائن المراد نقله. يجب أن يكون لمثل هذا الكائن مخطط يشير إلى جميع مباني الشقة وأحجامها وموقعها. بالإضافة إلى ذلك، يحدد العقد العنوان والمدخل والمبنى والطابق وغيرها من البيانات التي تحدد الكائن.
بعد الانتهاء من البناء، غالبا ما يحدث أن المنطقة المشار إليها في الوثائق لا تتطابق مع مساحة الشقة العينية. لذلك، تتضمن العديد من المنظمات في العقد بندًا يتعلق بالدفع الإضافي من قبل المطور لتقليل المساحة والدفع من قبل المساهم مقابل الأمتار المربعة الزائدة.
بشكل عام، أولا وقبل كل شيء، يجب أن يضمن العقد الإشارة إلى الشخص الذي أبرم معه العقد. إذا لم تكن هذه هي منظمة المطور نفسها (مديرها)، ولكن شخصا آخر، فأنت بحاجة إلى التحقق من توفر التوكيل الذي يعمل هذا الشخص على أساسه.
ويحدد العقد أيضًا فترة الضمان التي سيكون المطور خلالها مسؤولاً عن المبنى السكني الذي تم تشييده.
يجب ذكر السعر . يجب أن تكون ثابتة بشكل صارم ويتم التعبير عنها بالروبل. يشار إلى الأموال التي سيتم سداد الدين (شخصيًا أو مقترضًا). ومن المهم أن تنص الاتفاقية على أن الأموال يتم دفعها من لحظة استلامها من قبل البنك من صاحب الأسهم، وليس من لحظة استلامها من قبل المطور، لأنه في كثير من الأحيان لا يتم تنفيذ المعاملات المصرفية في يوم أو يوم واحد. اثنان، مما يجعل المشتري متوتراً، بينما «تتجول» أمواله في النظام.
من المهم أن نأخذ في الاعتبار حقيقة أن الدفع مقابل المرافق لا يتم من لحظة بدء بناء المنزل وليس من لحظة تشغيله، ولكن من وقت توقيع الأطراف على شهادة قبول السكن. لذلك، يجب أيضًا النص على هذا الشرط في العقد.
شروط هامة في العقد
وقت العقد. ويجب أن يتزامن إنجازها مع الوفاء الكامل بالتزامات الطرفين وليس قبل ذلك.
مواعيد تسليم الشقق . وينبغي تعريفها على وجه التحديد، على سبيل المثال، "... في موعد أقصاه 11 مارس 2016"، بدلاً من "... أوائل عام 2016" أو "الربع الأول من عام 2016". ومن خلال تحديد الشروط بشكل غامض، يستخدم المطورون خدعة، لأنه إذا كان من الضروري تقديم مطالبة، فإن المساهم ملزم بالانتظار حتى اليوم الأخير من نهاية الربع. وإذا كانت الفترة غامضة تماما، فسيكون من الصعب إثبات أي شيء على الإطلاق.
فيما يلي نماذج من المستندات المستخدمة عمليًا عند شراء الشقق في سوق الإسكان الأساسي:
إعلان المشروع (الخيار-1)
نموذج إعلان مشروع لبناء مباني سكنية متعددة الطوابق كجزء من منطقة سكنية صغيرة جديدة (2013، منطقة موسكو).
ملف PDF الحجم = 4.8 ميجابايت.
إعلان المشروع (الخيار-2)
نموذج إعلان مشروع لبناء مبنى سكني (2014، منطقة موسكو).
ملف PDF الحجم = 203 كيلو بايت.
اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء (DDU)
مثال على اتفاقية المشاركة في البناء المشترك لمبنى سكني، والتي تم إعدادها وفقًا لأحدث متطلبات القانون الاتحادي رقم 214 (بما في ذلك المسؤولية الإضافية للمطور). يحتوي العقد على شروط أساسية ينظمها القانون وعدد من الشروط الإضافية.
في الوقت نفسه، يحق لكل مطور إعداد نص خاص به لاتفاقية DDU: الشروط الأساسية فيها إلزامية، والشروط المتبقية تخضع لتقدير المطور.
تنسيق الملف MS Word (.docx)، الحجم = 38 كيلو بايت.
اتفاق على التنازل عن حقوق المطالبة
عينة اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء (DDU)، مع إخطار المطور بتعيين الحقوق.
اتفاق على التنازل المجاني عن المطالبات
نموذج من اتفاقية مجانية لتنازل عن حقوق المطالبة بموجب DDU بين الأفراد ( على سبيل المثال، بين الأقارب). نظرًا لطبيعتها غير المبررة، تخضع هذه الاتفاقية لأحكام كل من اتفاقية التنازل واتفاقية الهدية.
تنسيق الملف MS Word (.docx)، الحجم = 27 كيلو بايت.
ورقة التفتيش
ورقة التفتيش، التي يتم إعدادها وتوقيعها أثناء قبول شقة جديدة من المطور. تسرد ورقة الفحص عيوب البناء في الشقة (إن وجدت)، وتشير إلى الموعد النهائي لإزالتها من قبل المطور. يتم التوقيع على ورقة المعاينة قبل تسليم الشقة للمساهم بموجب شهادة قبول ونقل ملكية الشقة.
ملف MS Word (.docx)، الحجم = 15 كيلوبايت
شهادة قبول ونقل شقة في مبنى جديد
عملية قبول ونقل ملكية شقة في مبنى جديد من المطور إلى المساهم. ينهي هذا القانون الالتزامات المتبادلة بين الطرفين بموجب اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء.
ملف MS Word (.docx)، الحجم = 17 كيلوبايت
مطالبة المطور بالتأخير في نقل ملكية الشقة ودفع الغرامة
شكوى رسمية للمطور بسبب مخالفة شروط نقل ملكية الشقة للمساهم ودفع الغرامة. تتم الإشارة إلى حالتين - عندما لم يتم نقل الشقة بعد، وعندما تم نقل الشقة بالفعل، ولكن في انتهاك للموعد النهائي. يتم تقديم المطالبة إلى المطور بطريقة ما قبل المحاكمة، وإذا تجاهلها أو رفض، فإن الخطوة التالية هي أن يلجأ المساهم إلى المحكمة.
ملف MS Word (.docx)، الحجم = 24 كيلو بايت
طلب توزيع المصاريف الفعلية للزوجين لشراء شقة
يقدم الزوجان هذا الطلب إلى دائرة الضرائب الفيدرالية للحصول على خصم ضريبة الأملاك لشراء مسكن في روسيا. يسمح توزيع النفقات للزوجين بتوزيع مبالغ الخصم فيما بينهم بشكل تعسفي (ضمن الحد المتاح وهو 2 مليون روبل للشخص الواحد).
طلب توزيع النفقات الفعلية للزوجين لسداد فوائد الرهن العقاري
يقدم الزوجان هذا الطلب إلى دائرة الضرائب الفيدرالية للحصول على خصم ضريبة الأملاك لدفع الفائدة على قرض الرهن العقاري. يسمح توزيع النفقات للزوجين بتوزيع مبالغ الخصم فيما بينهم بشكل تعسفي (ضمن الحد المتاح وهو 3 ملايين روبل للشخص الواحد).
ملف MS Word (.docx)، الحجم = 18 كيلو بايت
يمكنك أدناه رؤية الشكل الذي تبدو عليه المستندات الفنية والمساحية للشقة:
……………………………………………………………..
جواز السفر الفني للشقة
عينة من جواز السفر الفني للشقة. يحتوي جواز السفر الفني للشقة على جميع المؤشرات الفنية الرئيسية للشقة نفسها و المبنى الذي يقع فيه: عنوان وسنة بناء المنزل، والمرافق في المنزل، ومواد الجدران والأسقف، وأرضية الشقة، وتصميمها ومساحتها الداخلية، وكذلك معلومات حول إعادة التطوير داخل الشقة (إن وجدت). يتم إصدار جواز السفر الفني من قبل مكتب المنطقة للجرد الفني (BTI).
نموذج الاتفاق
المشاركة في رأس المال في بناء المبنى السكني رقم ___
موسكو__ ______201_
_______________، ممثلًا بالمدير العام ________________________________، الذي يعمل على أساس الميثاق، والمشار إليه فيما يلي باسم "المطور"، من ناحية، و
مواطن__ من الاتحاد الروسي - _________، الجنس: __________، ___________ سنة الميلاد، مكان الميلاد - __، جواز سفر مواطن من الاتحاد الروسي ______________، صادر _________ سنة _________________، رمز الوحدة _________، مسجل_ في مكان الإقامة في العنوان: ______________، والمشار إليه فيما يلي باسم "المشارك في البناء المشترك"، ومن ناحية أخرى، عند الإشارة إليهما معًا، أبرمت الأطراف المشار إليها هذه الاتفاقية بشأن ما يلي:
1. أحكام عامة
1.1. المطور - _____- - كيان قانوني يمتلك قطعة أرض ويجذب الأموال من المشاركين في البناء المشترك وفقًا لهذه الاتفاقية والتشريع الحالي للاتحاد الروسي لبناء (إنشاء) مبنى سكني على قطعة الأرض هذه على أساس رخصة البناء المستلمة.
1.2. حق المطور في جمع الأموال لبناء (إنشاء) مبنى سكني مع تحمل الالتزامات، وبعد الوفاء بها سيكون للمشارك في البناء المشترك الحق في ملكية المباني السكنية في المبنى السكني قيد الإنشاء (الإنشاء) والأسهم في ملكية العقار المشترك في المبنى السكني، تأكد من المستندات التالية:
1.2.1. الوثائق التأسيسية للمطور؛
1.2.2. شهادة تسجيل الدولة للمطور؛
1.2.3. شهادة التسجيل لدى مصلحة الضرائب للمطور؛
1.2.4. البيانات المالية المعتمدة، وهي: الميزانية العمومية، وبيانات الأرباح والخسائر، وتقارير عن التغيرات في رأس المال، وبيانات التدفق النقدي، وتقارير عن الاستخدام المقصود للأموال المستهدفة المستلمة (إن وجدت لفترة التقرير)، وحسابات قيمة صافي الأصول للشركة المساهمة، خلال السنوات الثلاث الأخيرة من الأنشطة التجارية للمطور؛
1.2.5. تقرير مدقق الحسابات عن العام الأخير من النشاط التجاري للمطور؛
1.2.6. تصريح بناء مشروع بناء مشترك رقم ____________ بتاريخ __________ صادر عن الإدارة _________________
1.2.7. وضع إعلان المشروع على الموقع الإلكتروني www.________________________ وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في تشييد المباني السكنية والعقارات الأخرى على أساس الملكية المشتركة وبشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية" الاتحاد الروسي" (المشار إليه فيما يلي بالقانون الاتحادي المؤرخ 30/12/2004 N 214-FZ)؛
1.2.8. نموذج شهادة ____ صادر في 25 يونيو 2013 من قبل مكتب الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط في موسكو، بشأن تسجيل الدولة لملكية المطور لقطعة الأرض المخصصة لبناء (إنشاء) مشروع بناء مشترك - قطعة أرض فئة الأرض: أرض مستوطنات، المساحة الإجمالية ______________- م2، تقع على العنوان: ___________ رقم المساحية: ______ مملوكة للمطور بحق الملكية على أساس محضر اجتماع مجلس الإدارة _________________ بتاريخ _______________ رقم 2، والذي تم بشأنه إدخال التسجيل رقم __- في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها
1.2.9. وثائق التصميم المنفذة حسب الأصول، بما في ذلك جميع التغييرات التي تم إجراؤها عليها؛
1.2.10. دراسة جدوى مشروع البناء.
1.3. كائن البناء المشترك - المباني السكنية والممتلكات المشتركة في مبنى سكني، والتي تخضع للنقل إلى المشارك في البناء المشترك بعد الحصول على إذن لتشغيل مبنى سكني يتم بناؤه (إنشاءه) بأموال المشارك في البناء المشترك.
1.3.1. وصف المبنى السكني الذي سيتم نقله إلى المشارك في البناء المشترك وفقًا لوثائق المشروع:
موقع: ____________________________-
رقم مبنى المنزل ___.
أرضية ___. شقة رقم __ حسب المشروع.
الموقع بالنسبة للدرج: ____________ الشقة __________.
المساحة التقريبية _____ م 2 (المعيشة ____ متر مربع، إجمالي ____ متر مربع، بما في ذلك الشرفات والممرات _______ متر مربع).
ارتفاع السقف 2.98 م (ممكن التباين +/- 5 سم).
الحالة الفنية وقت التسليم موضحة في الملحق رقم 4 "وصف جاهزية البناء وقت تسليم الشقة".
إن خطة مرفق البناء المشترك وفقًا لوثائق التصميم هي الملحق رقم 3 للاتفاقية.
يتم اتخاذ القرار النهائي لمشروع البناء المشترك من قبل المطور بعد الحصول على إذن لتشغيل المنشأة.
1.4. مشارك في البناء المشترك - الشخص الذي يساهم بأموال للمطور لبناء مبنى سكني بموجب شروط هذه الاتفاقية.
1.5. يتمتع الخلفاء القانونيون لمشارك البناء المشترك بالحقوق المنصوص عليها في هذه الاتفاقية، بشرط التسجيل الصحيح للخلافة وتقديم المستندات التي تؤكد الخلافة للمطور.
1.6. إعلان المشروع - معلومات عن المطور ومعلومات عن مشروع البناء. يتم الاحتفاظ بإعلان المشروع الأصلي من قبل المطور.
1.6.1. تتضمن المعلومات حول المطور معلومات:
1.6.1.1. حول اسم الشركة (الاسم)، والموقع، وساعات العمل للمطور؛
1.6.1.2.عند تسجيل حالة المطور؛
1.6.1.3 حول المؤسسين (المشاركين) للمطور الذين لديهم 5 بالمائة أو أكثر من الأصوات في الهيئة الإدارية للمطور، مع الإشارة إلى الاسم التجاري (الاسم) للكيان القانوني - المؤسس (المشارك)، الاسم الأخير، الاسم الأول والاسم العائلي للفرد - المؤسس (المشارك)، وكذلك النسبة المئوية للأصوات التي يمتلكها كل مؤسس (مشارك) في الهيئة الإدارية لهذا الكيان القانوني؛
1.6.1.4. في مشاريع تشييد المباني السكنية و (أو) الأشياء العقارية الأخرى التي شارك فيها المطور خلال السنوات الثلاث السابقة لنشر إعلان المشروع، مع الإشارة إلى موقع هذه الأشياء العقارية وتوقيت تشغيلها وفقًا لـ وثائق المشروع وتواريخ التشغيل الفعلية وضعتها موضع التنفيذ
1.6.1.5. على النتيجة المالية للعام الحالي، مبلغ الحسابات الدائنة والمدينة اعتبارا من يوم نشر إعلان المشروع.
1.6.2. يجب أن تتوافق المعلومات المتعلقة بمشروع البناء مع وثائق المشروع وتحتوي على معلومات:
1.6.2.1. حول الغرض من مشروع البناء، حول مراحل وتوقيت تنفيذه، حول نتائج فحص الدولة لوثائق المشروع، إذا تم إنشاء هذا الفحص بموجب قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي؛
1.6.2.2. حول رخصة البناء؛
1.6.2.3. حول حقوق المطور في قطعة الأرض، حول مالك قطعة الأرض إذا لم يكن المطور هو المالك، حول حدود ومساحة قطعة الأرض المنصوص عليها في وثائق التصميم، حول عناصر التحسين؛
1.6.2.4. موقع المبنى السكني قيد الإنشاء (الذي تم إنشاؤه) ووصفه المُعد وفقًا لوثائق التصميم التي تم على أساسها إصدار تصريح البناء ؛
1.6.2.5. على عدد الأجزاء المستقلة في مبنى سكني قيد الإنشاء (تم إنشاؤه)، أي الشقق المنقولة إلى المشاركين في البناء المشترك من قبل المطور بعد الحصول على إذن لتشغيل مبنى سكني، وكذلك على وصف الخصائص التقنية من هذه الأجزاء المستقلة وفقا لوثائق التصميم؛
1.6.2.6. للأغراض الوظيفية للمباني غير السكنية في مبنى سكني لا يشكل جزءًا من الممتلكات المشتركة في مبنى سكني ؛
1.6.2.7. بشأن تكوين الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، والتي ستكون في الملكية المشتركة المشتركة للمشاركين في البناء المشترك بعد الحصول على إذن لتشغيل الكائنات العقارية المحددة ونقل كائنات البناء المشتركة إلى المشاركين في البناء المشترك بناء؛
1.6.2.8. في الإطار الزمني المتوقع للحصول على إذن لتشغيل مبنى سكني قيد الإنشاء (تم إنشاؤه)، وقائمة سلطات الدولة والحكومات المحلية والمنظمات التي يشارك ممثلوها في قبول المبنى السكني المحدد؛
1.6.2.9. حول المخاطر المالية وغيرها من المخاطر المحتملة أثناء تنفيذ مشروع البناء وتدابير التأمين الطوعي من قبل المطور لهذه المخاطر؛
1.6.2.10. على التكلفة المخططة لبناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) عقارات أخرى؛
1.6.2.11. في قائمة المنظمات التي تقوم بأعمال البناء والتركيب وغيرها من الأعمال الأساسية (المقاولين)؛
1.6.2.12. بشأن طريقة ضمان الوفاء بالتزامات المطور بموجب العقد؛
1.6.2.13. بشأن الاتفاقيات والمعاملات الأخرى التي يتم على أساسها جمع الأموال لبناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) عقارات أخرى، باستثناء جمع الأموال على أساس العقود.
1.6.3. يتم نشر إعلان المشروع من قبل المطور في وسائل الإعلام و (أو) وضعه على شبكات المعلومات العامة والاتصالات (بما في ذلك الإنترنت) في موعد لا يتجاوز أربعة عشر يومًا قبل اليوم الذي أبرم فيه المطور الاتفاقية مع المشارك في البناء المشترك، ويتم تقديمه أيضًا إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها.
1.7. يتم تنظيم العلاقات بين المطور والمشارك في البناء المشترك، التي لا تنظمها هذه الاتفاقية، من خلال القانون المدني للاتحاد الروسي، والقانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وتعديلات بعض التشريعات". "أعمال الاتحاد الروسي" ، تشريعات الاتحاد الروسي بشأن الأنشطة الاستثمارية.
2. موضوع الاتفاقية
2.1. بموجب هذه الاتفاقية، يتعهد المطور ببناء (إنشاء) مبنى سكني خلال الفترة المنصوص عليها في الاتفاقية بمفرده و (أو) بمشاركة أشخاص آخرين، وبعد الحصول على إذن لتشغيل هذا المرفق، نقل الملكية المشتركة كائن البناء إلى المشارك في البناء المشترك، ويتعهد المشارك في البناء المشترك بدفع السعر المتفق عليه للاتفاقية وقبول مشروع البناء المشترك إذا كان هناك إذن بتشغيل مبنى سكني.
2.2. تخضع هذه الاتفاقية لتسجيل الدولة وتعتبر مبرمة منذ لحظة هذا التسجيل. يتعهد المطور، جنبًا إلى جنب مع المشارك في البناء المشترك، في غضون 10 (عشرة) أيام عمل (ما لم يتم تحديد فترة أخرى من قبل الطرفين) من لحظة توقيع الاتفاقية، بتقديم المستندات إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الحالة حقوق العقارات والمعاملات معها (Rosreestr)، وثائق لغرض تسجيل الدولة للاتفاقية. يتحمل المشارك التكاليف المرتبطة بتسجيل حالة الاتفاقية في البناء المشترك.
2.3. الموعد النهائي للمطور لنقل مشروع البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك لا يتجاوز ______________.
2.4. فترة الضمان لمشروع البناء المشترك، باستثناء المعدات التكنولوجية والهندسية المدرجة في مشروع البناء المشترك، هي 5 (خمس) سنوات. فترة الضمان للمعدات التكنولوجية والهندسية المدرجة في مشروع البناء المشترك هي 3 (ثلاث) سنوات.
2.5. يتحمل المطور مخاطر الوفاة العرضية أو الأضرار العرضية لمشروع البناء المشترك قبل نقله إلى المشارك في البناء المشترك بموجب شهادة القبول والنقل.
2.6. في حالة نقل الحقوق والالتزامات بموجب الاتفاقية إلى أطراف ثالثة (المشاركين الجدد في البناء المشترك) على أساس القانون أو الاتفاقية، يتحمل تكاليف تسجيل حالة الاتفاقية للمشارك الجديد في البناء المشترك المشارك في البناء المشترك و (أو) المشاركون الجدد في البناء المشترك.
3. سعر العقد
3.1. سعر العقد هو مبلغ المال الذي يدفعه المشارك في البناء المشترك، والذي يتم تعريفه على أنه مبلغ المال لسداد تكاليف البناء (إنشاء) مشروع البناء المشترك والمال لدفع تكاليف خدمات المطور.
3.2. يتم حساب سعر الاتفاقية على أساس سعر المتر المربع الواحد من المباني السكنية المدرجة في مشروع البناء المشترك، والذي تم إنشاؤه بمبلغ _________ (______________) روبل __ كوبيل. سعر الاتفاقية هو _________ (______________) روبل __ كوبيل، بما في ذلك:
3.2.1. مبلغ الأموال لسداد تكاليف البناء (إنشاء) مشروع البناء المشترك بمبلغ 80٪ (ثمانين بالمائة) من سعر العقد، وهو ______ (____________) روبل __ كوبيل؛
3.2.2. مبلغ الأموال الواجب دفعها مقابل خدمات المطور بمبلغ 20% (عشرين بالمائة) من سعر العقد، وهو _______ (____________) روبل __ كوبيل.
3.3. سعر الاتفاقية نهائي وغير قابل للزيادة، باستثناء الحالات المنصوص عليها في البند 3.4. إذا كان هناك نقص في الأموال التي يدفعها المشارك في البناء المشترك، فإن جميع النفقات التي تزيد عن سعر الاتفاقية سيتحملها المطور بشكل مستقل.
3.4. يجوز تغيير سعر العقد في الحالات التالية:
3.4.1. إجراء تغييرات وإضافات على وثائق المشروع وفقًا للتغييرات في التشريعات الحالية؛
3.4.2. تعديل مساحة المباني السكنية المدرجة في مشروع البناء المشترك بأكثر من 1 متر مربع. م؛
3.4.3. إجراء تغييرات على تكوين مشروع البناء المشترك بالاتفاق بين الطرفين.
3.5. يتم دفع سعر العقد بالترتيب التالي:
3.5.1. المبلغ بقيمة سعر العقد، وهو _____________ (______) روبل ____ كوبيل مستحق الدفع من قبل المشارك في البناء المشترك خلال 5 (خمسة) أيام عمل من تاريخ تسجيل حالة العقد في مكتب الخدمة الفيدرالية لـ تسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط لموسكو عن طريق التحويل إلى حساب مطور التسوية.
3.6. للوفاء بالالتزام بدفع ثمن الاتفاقية، يتعهد المشارك في البناء المشترك بتحويل الأموال بالمبلغ المحدد في البند 3.5.1. إلى الحساب البنكي للمطور المحدد في المادة 14 من الاتفاقية. يعتبر تاريخ الدفع هو تاريخ استلام الأموال إلى الحساب البنكي للمطور.
3.7. في حالة زيادة المساحة الإجمالية للمباني السكنية المدرجة في مشروع البناء المشترك بأكثر من 1 متر مربع. م وفقًا للجرد الفني الذي تم إجراؤه بالطريقة والشروط المنصوص عليها في القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" ، مقارنة ببيانات وثائق المشروع ، يتعهد المشارك في البناء المشترك بدفع الفرق للمطور المحسوب وفقًا للفقرة 3.2 من الاتفاقية. لا يتم قبول التغييرات في المساحة الإجمالية للملكية المشتركة لمبنى سكني في الحسابات.
3.8. في حالة انخفاض المساحة الإجمالية للمباني السكنية المدرجة في مشروع البناء المشترك بأكثر من 1 متر مربع. م وفقًا للجرد الفني الذي تم إجراؤه بالطريقة والشروط المنصوص عليها في القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" ، مقارنةً ببيانات وثائق التصميم ، يتعهد المطور بأن يعيد إلى المشارك في البناء المشترك الفرق المحسوب وفقًا للفقرة 3.2 من الاتفاقيات.
3.9. يقوم المشارك في البناء المشترك بسداد دفعات المرافق بالمبلغ المحدد في فاتورة المرافق خلال 10 (عشرة) أيام عمل من تاريخ إصدار الفاتورة المقابلة، بدءاً من لحظة التحويل إلى المشارك بموجب شهادة قبول البناء المشترك هدف.
كيفية التحقق من المطور بنفسك؟
في ممارستي، غالبًا ما أواجه مواقف يبرم فيها عملائي عقودًا مع مطورين عديمي الضمير. المشترين الذين يشترون شقة بمساعدة أصحاب العقارات ليسوا في مأمن من مثل هذه المشاكل. لماذا هو ضروري؟
4. التزامات الأطراف
4.1. يتعهد المطور بما يلي:
4.1.1. الوفاء بالتزاماتك بموجب الاتفاقية بحسن نية.
4.1.2. قم بتسجيل هذه الاتفاقية وفقًا للإجراءات التي يحددها القانون. إلى جانب المستندات المطلوبة لتسجيل حالة الاتفاقية، يجب على المطور تقديم ما يلي:
رخصة بناء؛
إعلان المشروع؛
مخطط للعقار الذي يتم إنشاؤه، مع الإشارة إلى موقعه وعدد المباني السكنية وغير السكنية المدرجة في العقار الذي يتم إنشاؤه والمساحة المخططة لكل من هذه المباني.
4.1.3. استخدم الأموال التي يدفعها المشارك في البناء المشترك حصريًا لبناء (إنشاء) مبنى سكني وفقًا لوثائق المشروع.
4.1.4. إجراء تغييرات على إعلان المشروع فيما يتعلق بالمعلومات المتعلقة بالمطور ومشروع البناء، بالإضافة إلى حقائق التغييرات في وثائق المشروع، خلال ثلاثة أيام عمل من تاريخ التغيير في المعلومات ذات الصلة.
4.1.5. إجراء تغييرات ربع سنوية على إعلان المشروع فيما يتعلق بالمعلومات المنصوص عليها في البند 1.6.1.5. الاتفاق الفعلي.
4.1.7. بالطريقة المنصوص عليها في القسم 8 من الاتفاقية، أرسل إلى مشارك البناء المشترك إشعارًا بنقل كائن البناء المشترك إلى مشارك البناء المشترك في موعد لا يتجاوز الفترة المنصوص عليها في الاتفاقية.
4.1.8. إذا لم يكن من الممكن إكمال بناء (إنشاء) مبنى سكني خلال الفترة المحددة في الاتفاقية، فإن المطور، في موعد لا يتجاوز شهرين قبل انتهاء الفترة المحددة، ملزم بإرسال المعلومات ذات الصلة إلى المشارك في البناء المشترك و مقترح بتغيير الموعد النهائي لنقل ملكية البناء المشترك. يتم إضفاء الطابع الرسمي على التغيير في مدة النقل من قبل مطور مشروع البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك على النحو المنصوص عليه في الاتفاقية من خلال اتفاقية إضافية.
4.1.9. نقل كائن البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك، والذي تتوافق جودته مع شروط الاتفاقية، أو في غياب أو عدم اكتمال شروط هذه الاتفاقية، ومتطلبات اللوائح الفنية ووثائق التصميم ولوائح التخطيط الحضري، كما بالإضافة إلى المتطلبات الإلزامية الأخرى المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
4.1.10. الحصول، وفقًا للإجراءات المعمول بها، على إذن لتشغيل مرفق البناء المشترك.
4.1.11. بناءً على طلب كتابي، قم بتزويد المشارك في البناء المشترك بالمستندات اللازمة لتسجيل ملكية كائن البناء المشترك.
أساس تسجيل الدولة لحق ملكية المشارك في البناء المشترك لكائن البناء المشترك هو المستندات التي تؤكد حقيقة بنائه (إنشاءه) - إذن بتشغيل مبنى سكني، والذي يتضمن كائن البناء المشترك، و سند نقل.
يقدم المطور تصريحًا لتشغيل مبنى سكني أو نسخة موثقة من هذا التصريح إلى السلطات التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها، لتسجيل الدولة لحقوق ملكية المشارك في البناء المشترك لـ كائن البناء المشترك في موعد لا يتجاوز عشرة أيام عمل بعد الحصول على هذا الإذن.
4.1.12. تسجيل ملكية مشروع البناء غير المكتمل عندما تنشأ أسباب لحبس الرهن على الضمانات. إذا تهرب المطور من تسجيل الدولة لملكية مشروع بناء غير مكتمل، يتم تسجيل الدولة لملكية هذا الكائن على أساس قرار من المحكمة تم اتخاذه استجابةً لمطالبة أحد المشاركين في البناء المشترك بحبس الرهن في موضوع التعهد.
4.1.13. إعادة الأموال التي دفعها المشارك في البناء المشترك بموجب الاتفاقية ودفع الفائدة في حالة إعلان أن المعاملة غير صالحة وفي الحالات الأخرى المحددة في الاتفاقية.
4.2. يتعهد المشارك في البناء المشترك بما يلي:
4.2.1. قم بإجراء الدفعات بموجب هذه الاتفاقية في الوقت المناسب، خلال الفترة المنصوص عليها في البند 3.5 من هذه الاتفاقية.
4.2.2. المضي قدماً في قبول مشروع البناء المشترك بموجب شهادة القبول والتحويل خلال 20 (عشرين) يوم عمل من تاريخ استلام إخطار المطور بأن المشروع جاهز للتحويل.
4.2.3. إذا تم اكتشاف أي أوجه قصور في مشروع البناء المشترك أو المبنى السكني، فقم بإخطار المطور على الفور.
4.3. تعتبر التزامات المطور مستوفاة منذ لحظة توقيع الطرفين على سند النقل.
4.4. تعتبر التزامات المشارك في البناء المشترك مستوفاة منذ لحظة دفع الأموال بالكامل وفقًا للاتفاقية وتوقيع الطرفين على سند النقل.
5. حقوق الأطراف
5.1. للمطور الحق في:
5.1.1. على أساس اتفاقية مبرمة بشكل منفصل لتقديم الخدمات، تقديم المساعدة لمشارك البناء المشترك في تسجيل ملكية كائن البناء المشترك.
5.1.2. إجراء تغييرات وإضافات على مشروع مرفق البناء المشترك.
5.1.3. في حالة عدم وجود أي نواقص في مشروع البناء المشترك التي حددها المشارك في البناء المشترك، يتم تنفيذ مشروع البناء المشترك إذا لم يتم قبوله أو تهرب المشارك في البناء المشترك من قبوله لمدة تزيد عن شهرين من تاريخ استلام التعهد إشعار المطور بأن مشروع البناء المشترك جاهز للنقل. يتم إرجاع العائدات إلى المشارك في البناء المشترك مطروحًا منها نفقات المطور لتنفيذ مشروع البناء المشترك.
5.2. يحق للمشارك في البناء المشترك:
5.2.1. اتصل بالسلطات التي تقوم بالتسجيل المساحي (الفني) للعقارات وفقًا للقانون الاتحادي المؤرخ 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" لتحديد المساحة الإجمالية الفعلية لمشروع البناء المشترك .
5.2.2. اتصل بالسلطات التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها، مع تقديم طلب لتسجيل الدولة لملكية مشروع البناء المشترك بعد توقيع المطور بنفسه على سند النقل.
5.2.3. التقدم بطلب إلى المحكمة مع المطالبة بإعلان بطلان المعاملة لأنها تمت تحت تأثير خطأ في حالة انتهاك المطور لمتطلبات إعلان المشروع المنصوص عليها في القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ.
5.2.4. تحديد موعد نهائي جديد للمطور في حالة مخالفته للمواعيد النهائية لإنجاز العمل.
إذن، لقد تلقيت خطاب إشعار من المطور بشأن جاهزية العقار ودعوتك لقبول الشقة. لا تتعجل في الفرح، فكل شيء لا يزال أمامك. يحدث أحيانًا أن يحصل المطور على إذن لتشغيل المنشأة من خلال وسائل غير قانونية تمامًا. على سبيل المثال، اكتمل بناء المنزل بنسبة 70-80%، ولديهم بالفعل إذن بتشغيل المنشأة. كيف تم الحصول عليها ليس سؤالا بالنسبة لي، ولكن لوكالات إنفاذ القانون.
6. إنهاء الاتفاقية (رفض تنفيذ الاتفاقية)
ومسؤولية الأطراف
6.1. يحق للمشارك في البناء المشترك من جانب واحد رفض تنفيذ العقد في الحالات التالية:
1) فشل المطور في الوفاء بالتزامه بنقل مشروع البناء المشترك خلال فترة تتجاوز الفترة المحددة في العقد لنقل هذه المنشأة بشهرين؛
2) فشل المطور في الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في البند 7.2. اتفاق؛
3) انتهاك كبير لمتطلبات الجودة لمشروع البناء المشترك؛
4) انتهاك المطور للالتزامات المنصوص عليها في الجزء 3 من المادة 15.1 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004؛
5) في الحالات الأخرى التي ينص عليها القانون الاتحادي أو الاتفاقية.
6.1.1. بناءً على طلب المشارك في البناء المشترك، يجوز إنهاء العقد أمام المحكمة في الحالات التالية:
1) إنهاء أو تعليق بناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) كائن عقاري آخر، والذي يتضمن كائن البناء المشترك، في ظل ظروف تشير بوضوح إلى أنه لن يتم نقل كائن البناء المشترك إلى كائن البناء المشترك المشارك في البناء خلال المدة المنصوص عليها في العقد؛
2) تغيير كبير في وثائق تصميم مبنى سكني قيد الإنشاء (تم إنشاؤه) و (أو) العقارات الأخرى التي تتضمن مشروع البناء المشترك، بما في ذلك التغيير الكبير في حجم مشروع البناء المشترك؛
3) التغييرات في الغرض من الممتلكات المشتركة و (أو) المباني غير السكنية المدرجة في مبنى سكني و (أو) العقارات الأخرى؛
4) في الحالات الأخرى التي ينص عليها القانون الاتحادي أو الاتفاقية.
6.2. المطور، في حالة إنهاء العقد للأسباب المنصوص عليها في البند 6.1. من هذه الاتفاقية، في غضون عشرين يوم عمل من تاريخ إنهاء الاتفاقية أو في حالة إنهاء الاتفاقية للأسباب المنصوص عليها في البند 6.1.1 من هذه الاتفاقية، في غضون عشرة أيام عمل من تاريخ إنهاء الاتفاقية بموجب الاتفاقية، فهو ملزم بإعادة الأموال التي دفعها على حساب سعر العقد إلى المشارك في البناء المشترك، وكذلك دفع فائدة على هذا المبلغ لاستخدام الأموال المحددة بمبلغ ثلاثمائة من معدل إعادة التمويل البنك المركزي للاتحاد الروسي، يسري مفعوله في يوم الوفاء بالالتزام بإعادة الأموال التي دفعها المشارك في البناء المشترك. يتم حساب الفائدة المحددة من اليوم الذي يساهم فيه المشارك في البناء المشترك بأموال أو جزء من الأموال في سعر العقد حتى يوم إعادتها من قبل المطور إلى المشارك في البناء المشترك. إذا كان المشارك في البناء المشترك فرداً، يدفع المطور الفائدة المحددة بمبلغ مضاعف. إذا لم يتقدم المشارك في البناء المشترك، خلال الفترة المحددة المناسبة، بطلب إلى المطور لاستلام الأموال التي دفعها المشارك في البناء المشترك مقابل سعر العقد، والفائدة على هذا المبلغ لاستخدام الأموال المحددة، فإن المطور في موعد لا يتجاوز من اليوم التالي ليوم العمل بعد انتهاء المدة المحددة، يلتزم بائتمان الأموال والفوائد لاستخدام الأموال لإيداع كاتب عدل في موقع المطور، والذي يتم إبلاغه للمشارك في البناء المشترك.
6.3. إذا كانت هناك أسباب لرفض المطور من جانب واحد تنفيذ العقد، المنصوص عليه في الجزأين 4 و5 من المادة 5 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ بتاريخ 30 ديسمبر 2004، يحق للمطور إنهاء العقد في موعد لا يتجاوز بعد ثلاثين يومًا من إرساله كتابيًا إلى المشارك في البناء المشترك وفقًا للإجراء المنصوص عليه في الجزء 4 من المادة 8 من القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ، تحذير حول ضرورة سداد المبلغ الديون لدفع سعر العقد وحول عواقب عدم الوفاء بهذا الشرط. إذا فشل المشارك في البناء المشترك في الوفاء بهذا الشرط وإذا كان لدى المطور معلومات عن المشارك في البناء المشترك يتلقى تحذيرًا حول ضرورة سداد الدين لدفع سعر العقد وحول عواقب عدم الوفاء بهذا الشرط الشرط، أو إذا تم إرجاع خطاب مسجل من قبل مشغل البريد مع رسالة حول رفض المشارك في البناء المشترك استلامه أو بسبب غياب المشارك في البناء المشترك في العنوان البريدي الذي أشار إليه، يحق للمطور من جانب واحد رفض تنفيذ الاتفاقية وفقًا للبند 6.4 من الاتفاقية.
6.4. في حالة الرفض المنفرد من أحد الطرفين لتنفيذ العقد، يعتبر العقد منتهيا من تاريخ إرسال إشعار للطرف الآخر بالرفض المنفرد لتنفيذ العقد. يجب إرسال الإشعار المحدد بالبريد المسجل مع قائمة المرفقات.
6.5. في حالة رفض المطور من جانب واحد للوفاء بالعقد للأسباب المنصوص عليها في الأجزاء 4 و5 من المادة 5 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ بتاريخ 30 ديسمبر 2004، فإن المطور ملزم بإعادة الأموال المدفوعة من قبل المشارك في البناء المشترك مقابل ثمن العقد خلال عشرة أيام عمل من يوم إنهائه. إذا لم يقم المشارك في البناء المشترك، خلال الفترة المحددة، بتقديم طلب إلى المطور لاستلام الأموال التي دفعها المشارك في البناء المشترك مقابل سعر العقد، فإن المطور، في موعد لا يتجاوز اليوم التالي ليوم العمل بعد بعد انتهاء الفترة المحددة، يلتزم بإيداع هذه الأموال في إيداع كاتب العدل في موقع المطور، والذي يتم إبلاغه للمشارك في البناء المشترك.
6.6. في حالة مخالفة المطور لأحكام الفقرات. 6.2. و6.5. من هذه الاتفاقية، فترة إعادة الأموال أو فترة إيداع هذه الأموال في وديعة كاتب العدل. يدفع المطور للمشارك في فوائد البناء المشتركة على هذا المبلغ لاستخدام الأموال المحددة بمبلغ ثلاثمائة معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي، اعتبارًا من يوم الوفاء المقابل بالتزام إعادة الأموال، التي يدفعها المشارك في البناء المشترك. يتم استحقاق الفائدة المحددة من اليوم التالي ليوم انتهاء الموعد النهائي للمطور لإعادة الأموال إلى المشارك في البناء المشترك أو الموعد النهائي لإيداع هذه الأموال في وديعة كاتب العدل، حتى اليوم الذي يعيد فيه المطور الأموال إلى المشترك مشارك في البناء أو يوم إيداع هذه الأموال في وديعة كاتب العدل. إذا كان المشارك في البناء المشترك فرداً، يدفع المطور الفائدة المحددة بمبلغ مضاعف.
6.7. في حالة إنهاء الاتفاقية بمبادرة من المشارك في البناء المشترك، باستثناء الأسباب المحددة في البند 6.1. بموجب الاتفاقية، يلتزم المشارك في البناء المشترك بدفع غرامة قدرها 20% (عشرين بالمائة) من سعر الاتفاقية. يمكن للمطور ممارسة الحق في الحصول على العقوبة المحددة عن طريق حجب المبلغ المقابل عند إعادة الأموال إلى المشارك في البناء المشترك.
6.8. في حالة جمع الأموال من أحد المشاركين في البناء المشترك من قبل مطور لا يحق له القيام بذلك، يقوم المطور، بناءً على طلب المشارك في البناء المشترك، بإرجاع الأموال المحولة إليه على الفور، ويدفع أيضًا الأموال المنصوص عليها في الفن. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الفائدة هي ضعف مبلغ هذه الأموال، بالإضافة إلى مبلغ الفائدة، تعوض عن الخسائر التي لحقت بالمشارك في البناء المشترك.
6.9. في حالة التأخير في المواعيد النهائية الجديدة التي حددها المشارك في البناء المشترك، يحق له تحصيل غرامة من المطور بنسبة 15٪ (خمسة عشر بالمائة) سنويًا من سعر العقد عن فترة التأخير الفعلية.
7. ضمانات الجودة
7.1. يجب أن تمتثل منشأة البناء المشتركة لمتطلبات اللوائح الفنية ووثائق التصميم ولوائح التخطيط الحضري، بالإضافة إلى المتطلبات الإلزامية الأخرى التي تحددها التشريعات الحالية.
اتفق الطرفان على المتطلبات الإضافية للتخطيط والتشطيب والمعدات الصحية في الملحق رقم 4 لهذه الاتفاقية.
7.2. إذا تم بناء (إنشاء) مشروع البناء المشترك من قبل المطور مع وجود انحرافات عن شروط الاتفاقية، مما يؤدي إلى تدهور جودة هذا المشروع، أو مع عيوب أخرى تجعله غير مناسب للاستخدام المنصوص عليه في الاتفاقية يحق للمشارك في البناء المشترك، حسب اختياره، أن يطلب من المطور:
إزالة أوجه القصور مجانًا خلال فترة زمنية معقولة؛
تخفيض متناسب في سعر الاتفاقية؛
سداد النفقات الخاصة بك للقضاء على أوجه القصور.
7.3. في حالة حدوث انتهاك كبير لمتطلبات الجودة لمشروع البناء المشترك، يحق للمشارك في البناء المشترك من جانب واحد رفض الوفاء بالاتفاقية والمطالبة من المطور بإعادة الأموال ودفع الفائدة على هذا المبلغ مقابل استخدام هذه الأموال بمبلغ ثلاثمائة من معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي، ويكون صالحًا في يوم الوفاء بالالتزام بإعادة الأموال التي دفعها المشارك في البناء المشترك. يتم حساب الفائدة المحددة من اليوم الذي يساهم فيه المشارك في البناء المشترك بأموال أو جزء من الأموال في سعر الاتفاقية حتى يوم إعادتها من قبل المطور إلى المشارك في البناء المشترك.
7.4. يحق للمشارك في البناء المشترك تقديم مطالبات إلى المطور فيما يتعلق بعدم كفاية جودة مشروع البناء المشترك، بشرط أن يتم تحديد هذه الجودة خلال فترة الضمان.
8. نقل ملكية كائن البناء المشترك
8.1. يتم نقل مشروع البناء المشترك من قبل المطور وقبوله من قبل المشارك في البناء المشترك بموجب سند نقل موقع من الطرفين.
8.2. يتم نقل مشروع البناء المشترك في موعد لا يتجاوز بعد الحصول، وفقًا للإجراء المحدد، على إذن لتشغيل مبنى سكني.
8.3. بعد أن يحصل المطور على إذن لتشغيل مبنى سكني بالطريقة المنصوص عليها، يكون المطور ملزمًا بنقل مشروع البناء المشترك خلال 3 (ثلاثة) أشهر (ولكن في موعد لا يتجاوز الفترة الزمنية المحددة في الاتفاقية).
8.4. يلتزم المطور، قبل شهر على الأقل من الموعد النهائي المحدد بموجب اتفاقية نقل كائن البناء المشترك، بإرسال رسالة (إخطار) إلى المشارك في البناء المشترك حول الانتهاء من بناء (إنشاء) مبنى سكني وفقًا للاتفاقية وحول جاهزية كائن البناء المشترك للنقل، وكذلك إخطار البناء المشارك في البناء المشترك بالحاجة إلى قبول كائن البناء المشترك وعواقب تقاعس المشارك في البناء المشترك، المنصوص عليها في البند 8.6. اتفاق. يجب إرسال الرسالة بالبريد المسجل مع قائمة المحتويات وإيصال العودة إلى العنوان البريدي المحدد من قبل المشارك في البناء المشترك، أو تسليمها إلى المشارك في البناء المشترك شخصيا مقابل التوقيع. في هذه الحالة، لا يمكن تحديد تاريخ بدء نقل وقبول مشروع البناء المشترك قبل أربعة عشر يومًا وبعد أكثر من شهر واحد قبل الموعد النهائي المحدد بموجب اتفاقية نقل مشروع البناء المشترك من قبل المطور إلى المشروع المشترك. مشارك في البناء. المشارك في البناء المشترك الذي تلقى رسالة من المطور بشأن الانتهاء من بناء (إنشاء) مبنى سكني وفقًا للاتفاقية وحول جاهزية كائن البناء المشترك للنقل، ملزم بالبدء في قبوله خلال 20 (عشرون) يوم عمل من تاريخ استلام الرسالة المحددة.
8.5. يحق للمشارك في البناء المشترك، قبل التوقيع على سند النقل أو أي مستند آخر بشأن نقل مشروع البناء المشترك، أن يطلب من المطور إعداد قانون يشير إلى عدم امتثال مشروع البناء المشترك للمتطلبات المحددة في البند 7.2. الاتفاقية، ورفض التوقيع على سند النقل أو أي مستند آخر بشأن نقل مشروع البناء المشترك حتى يفي المطور بالالتزامات المنصوص عليها في البند 7.2. اتفاق.
8.6. إذا تهرب المشارك في البناء المشترك من قبول مشروع البناء المشترك على النحو المنصوص عليه في البند 8.4. مدة الاتفاقية أو إذا رفض مشارك البناء المشترك قبول مشروع البناء المشترك (باستثناء الحالة المحددة في البند 8.5 من الاتفاقية)، المطور، بعد شهرين من التاريخ المنصوص عليه في اتفاقية نقل مشروع البناء المشترك إلى يحق للمشارك في البناء المشترك إعداد عمل من جانب واحد أو مستند آخر بشأن نقل مشروع البناء المشترك. في هذه الحالة، يتم الاعتراف بخطر التدمير العرضي لمشروع البناء المشترك على أنه تم نقله إلى المشارك في البناء المشترك من تاريخ إعداد الفعل الانفرادي أو أي مستند آخر بشأن نقل مشروع البناء المشترك المنصوص عليه في هذا الجزء. لا يمكن تطبيق هذه التدابير إلا إذا كان لدى المطور معلومات حول استلام المشارك لبناء الأسهم المشتركة للرسالة وفقًا للفقرة 8.4. أو قام مشغل البريد بإعادة خطاب مسجل برسالة حول رفض المشارك في البناء المشترك استلامه أو بسبب غياب المشارك في البناء المشترك على العنوان البريدي المشار إليه من قبله.
8.7. عندما يكتسب المشارك في البناء المشترك حق ملكية مبنى سكني، فإنه يكتسب في نفس الوقت حصة في حق ملكية العقار المشترك في مبنى سكني، والذي لا يمكن التصرف فيه أو نقله بشكل منفصل عن حق ملكية السكن مقدمات:
أ) مباني في مبنى سكني ليست أجزاء من الشقق وتهدف إلى خدمة أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني في هذا المبنى السكني (يشار إليها فيما بعد بالمناطق المشتركة)، بما في ذلك الهبوط بين الشقق والسلالم والممرات والممرات والأقبية الفنية والغرف الفنية والممرات الفنية والمعدات الأخرى التي تخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني في مبنى سكني ؛
ج) إحاطة الهياكل الحاملة لمبنى سكني (بما في ذلك الأساسات والجدران الحاملة وألواح الأرضية والشرفة والألواح الأخرى والأعمدة الحاملة وغيرها من الهياكل الحاملة) ؛
د) إحاطة الهياكل غير الحاملة لمبنى سكني يخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (بما في ذلك النوافذ والأبواب في المناطق المشتركة والسور والحواجز وغيرها من الهياكل غير الحاملة) ؛
ه) المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها من المعدات الموجودة في مبنى سكني خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (شقة) ؛
و) قطعة أرض يقع عليها مبنى سكني ويتم تحديد حدودها على أساس بيانات التسجيل المساحية للدولة، مع عناصر المناظر الطبيعية والمناظر الطبيعية؛
ز) الأشياء الأخرى المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني، بما في ذلك الاتصالات في الموقع، والممرات في الموقع، والأسوار، وعناصر نظام إضاءة الشوارع الموجودة داخل حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني تقع.
8.7. تتناسب حصة حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني لمالك الشقة في هذا المبنى مع حجم المساحة الإجمالية للشقة. حصة مالك الشقة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض وغيرها من الأشياء المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني، بما في ذلك الاتصالات في الموقع، والممرات في الموقع، والأسوار، وعناصر إنارة الشوارع نظام يقع ضمن حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني يتناسب مع حجم المساحة الإجمالية للشقة في إجمالي مساحة المعيشة للمباني الواقعة على قطعة الأرض المحددة في البند 1.2.8 .
9. التنازل عن حقوق المطالبة بموجب الاتفاقية
9.1. لا يُسمح بتنازل المشارك عن البناء المشترك لحقوق المطالبات بموجب الاتفاقية لشخص آخر إلا بعد أن يدفع للمطور سعر الاتفاقية.
9.2. إذا فشل المشارك في البناء المشترك في دفع سعر الاتفاقية إلى المطور، فلا يُسمح بتنازل المشارك في البناء المشترك عن حقوق المطالبة بموجب الاتفاقية لشخص آخر إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من المطور ويأتي حيز التنفيذ بعد تسجيل الدولة بالطريقة التي يحددها التشريع الحالي. يتحمل المشارك في البناء المشترك و (أو) المشارك الجديد في البناء المشترك تكاليف التسجيل.
9.3. يُسمح بتنازل المشارك عن البناء المشترك لحقوق المطالبات بموجب الاتفاقية لشخص آخر من لحظة تسجيل حالة هذه الاتفاقية حتى توقيع الأطراف على قانون النقل.
يعد شراء شقة في مبنى جديد أمرًا محفوفًا بالمخاطر، ولا يكون هناك ما يبرر المخاطرة دائمًا.
لنفكر في موقف يكون فيه سعر الشقة في مبنى جديد أرخص بنسبة 10 بالمائة من السكن النهائي، وتاريخ الانتهاء هو عام واحد، والمنزل مكتمل بنسبة 80٪. للوهلة الأولى، كل شيء يشير إلى أن المخاطر عند شراء مثل هذه الشقة ضئيلة. ومع ذلك، دعونا ننظر إلى هذا الوضع من الجانب الآخر
10. ضمان أداء الالتزامات بموجب الاتفاقية
10.1. لضمان الوفاء بالتزامات المطور (الراهن) بموجب الاتفاقية، منذ لحظة تسجيل حالة الاتفاقية مع المشاركين في البناء المشترك (الرهون العقارية)، يعتبر ما يلي مرهونًا:
قطعة الأرض المحددة في البند 1.2.8. الاتفاق الفعلي؛
مبنى سكني قيد الإنشاء (تم إنشاؤه) على قطعة الأرض هذه.
تم نقل قطعة الأرض المحددة في البند 1.2.8 من هذه الاتفاقية من قبل المطور كضمان ______________
10.2. عند تسجيل حالة ملكية المطور لكائن بناء غير مكتمل، تعتبر هذه الممتلكات مرهونة للمشاركين في البناء المشترك من لحظة تسجيل حالة ملكية المطور لمثل هذا الكائن.
10.3. عند تسجيل حالة ملكية المطور لكائن البناء المشترك، يعتبر الكائن المحدد مرهونًا لمشارك البناء المشترك منذ لحظة تسجيل حالة ملكية المطور لهذا الكائن. في هذه الحالة، لا تعتبر المباني السكنية و (أو) غير السكنية التي تشكل جزءًا من العقار وليست كائنات بناء مشترك مرهونة من تاريخ حصول المطور على التصريح المحدد.
10.4. بعد أن يبرم المطور اتفاقية مع المشارك في البناء المشترك، يجوز نقل العقار المحدد في البند 10.1، كرهن لاحق، إلى البنك (المرتهن اللاحق) لضمان سداد القرض أو القرض المستهدف المقدم من البنك إلى المطور لبناء مبنى سكني، والذي يتضمن بناء الكائن المشترك.
10.5. منذ اللحظة التي يوقع فيها الطرفان على سند النقل بشأن نقل مشروع البناء المشترك، لا ينطبق حق التعهد الناشئ على أساس هذه الاتفاقية على مشروع البناء المشترك.
10.6. تنطبق أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" على العلاقات الناشئة عن التعهد الناشئ على أساس هذه الاتفاقية، مع الأخذ في الاعتبار التفاصيل التي حددها القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ.
10.7. يجوز حجز الرهن على الضمان في موعد لا يتجاوز ستة أشهر بعد:
وصول الموعد النهائي المنصوص عليه في اتفاقية نقل ملكية المطور لمشروع البناء المشترك؛
إنهاء أو تعليق بناء (إنشاء) مبنى سكني في حالة وجود ظروف تشير بوضوح إلى أنه لن يتم نقل كائن البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك خلال الفترة المنصوص عليها في الاتفاقية.
10.8. يجوز إجراء حبس الرهن فيما يتعلق بموضوع الرهن خلال الحدود الزمنية المنصوص عليها في البند 10.7. بغض النظر عن المواعيد النهائية المحددة للمطور للوفاء بالتزاماته تجاه المرتهنين.
11. الإعفاء من المسؤولية (القوة القاهرة)
11.1. يكون الطرف الذي لم يفي بالتزاماته بموجب الاتفاقية أو قام بالوفاء بها بشكل غير صحيح أثناء الوفاء بشروطها مسؤولاً ما لم يثبت أن الوفاء بالالتزامات على النحو الصحيح كان مستحيلاً بسبب القوة القاهرة (القوة القاهرة)، أي. الظروف الطارئة والتي لا مفر منها في ظروف محددة لفترة زمنية محددة.
11.2. أدرجت أطراف هذه الاتفاقية ما يلي كظروف قاهرة: الظواهر الطبيعية (الزلزال، الفيضانات، الصواعق، الانهيارات الأرضية، وما إلى ذلك)، ودرجة الحرارة، وقوة الرياح ومستوى هطول الأمطار في مكان الوفاء بالالتزامات بموجب الاتفاقية، والتداخل مع الظروف الطبيعية. ظروف التشغيل؛ الحرائق والكوارث التي من صنع الإنسان والتي حدثت دون أي خطأ من جانب الأطراف؛ الإجراءات التنظيمية وغير التنظيمية التي تتخذها الهيئات الحكومية والإدارية، بالإضافة إلى أفعالها أو عدم اتخاذها التي تمنع الأطراف من الوفاء بشروط هذه الاتفاقية؛ الضربات المنظمة وفقا للإجراءات التي يحددها القانون، والعمليات العسكرية، والأعمال الإرهابية، وغيرها من الظروف التي تكون خارجة عن السيطرة المعقولة للأطراف.
11.3. وفي هذه الحالة، يتم تأجيل الموعد النهائي للوفاء بالالتزامات بما يتناسب مع الوقت الذي كانت فيه الظروف أو العواقب الناجمة عن هذه الظروف سارية.
11.4. إذا استمرت ظروف القوة القاهرة لأكثر من 3 (ثلاثة) أشهر، يحق للطرفين إنهاء الاتفاقية قبل انتهاء صلاحيتها.
11.5. يلتزم الطرف الذي حدثت ظروف القوة القاهرة على أراضيه، خلال 15 (خمسة عشر) يوم عمل من تاريخ انتهاء ظروف الكارثة، بإخطار الطرف الآخر كتابيًا بطبيعة القوة القاهرة ودرجة الدمار و وتأثيرها على تنفيذ الاتفاقية كتابيًا.
12. أحكام ختامية
12.1. في جميع النواحي الأخرى غير المنصوص عليها في هذه الاتفاقية، يسترشد الطرفان بالتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
12.2. تعتبر هذه الاتفاقية مبرمة منذ لحظة تسجيل الدولة بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
12.3. سيقوم الطرفان بحل النزاعات والخلافات التي تنشأ بينهما من خلال المفاوضات. في هذه الحالة، تعني المفاوضات كلا من المشاورات الشفهية التي تجريها الأطراف وتبادل الرسائل المكتوبة.
12.4. في حالة الفشل في التوصل إلى اتفاق بشأن قضية/قضايا مثيرة للجدل أثناء المفاوضات، يجوز للطرفين إحالة النزاع إلى المحكمة وفقًا لقواعد الاختصاص القضائي والولاية القضائية.
12.5. يتم إضفاء الطابع الرسمي على جميع التغييرات والإضافات كتابيًا بموجب اتفاقيات إضافية بين الطرفين، والتي تشكل جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية.
12.6. تكون جميع الإشعارات والإخطارات صالحة إذا تم كتابتها وتسليمها إلى المستلم عن طريق الفاكس مع تأكيد الاستلام أو البريد السريع أو البريد المسجل.
12.7. تم تحرير هذه الاتفاقية من ثلاث نسخ لها قوة قانونية متساوية: نسخة واحدة - للمطور، ونسخة واحدة - للمشارك في البناء المشترك، وتبقى نسخة واحدة في ملفات الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها.
12.8. ملاحق الاتفاقية هي:
الملحق رقم 1 – نسخة من شهادة تسجيل الدولة للمطور ككيان قانوني
الملحق رقم 2 – نسخة من رخصة البناء رقم ___________
الملحق رقم 3 – مخطط مشروع البناء المشترك حسب وثائق التصميم
الملحق رقم 4 - وصف الاستعداد البناء لمشروع البناء المشترك وقت نقل المبنى السكني
14. عناوين وتفاصيل وتوقيعات الأطراف.
| مطور: المدير التنفيذي |
المشارك في البناء المشترك: ____________________________________ الجنس: _______، ________ سنة الميلاد، مكان الميلاد ________، جواز سفر مواطن من الاتحاد الروسي ________، صادر ________ سنة ______________، رمز القسم ______، مسجل_ في مكان الإقامة على العنوان: ____________،
|
ونتيجة لذلك، اضطررت إلى استئجار شقة لفترة أطول بكثير مما خططت له. ما هي مسؤولية المطور؟ هل هناك عقوبات (عقوبات، غرامات) لمخالفة مواعيد نقل الشقة؟ هل من الممكن تعويض خسائري المرتبطة بانتهاك شروط نقل الشقة؟ هل يمكن دفع تكاليف الخدمات القانونية بعد استلام كافة المبالغ المستحقة على المطور؟أصبحت قضية الإسكان اليوم أكثر أهمية من أي وقت مضى. في الوقت الحالي، يفضل الروس، كقاعدة عامة، شراء المساكن في المباني الجديدة. الخيار الأكثر شعبية لشراء العقارات هو إبرام عقد ما قبل الإدارة في مراحل مختلفة من البناء. أي نوع من الاتفاق هذا؟ ما الفروق الدقيقة التي يجب أن يعرفها المشتري؟
البناء المشترك...
البناء المشترك هو شكل خاص من أشكال الاستثمار. في إطارها، تعمل شركة البناء في جذب الأموال من المواطنين أو المنظمات اللازمة لبناء المنشآت العقارية. المواطنون الذين يستثمرون أموالهم في المساكن قيد الإنشاء يشاركون بشكل مباشر في البناء المشترك. شركة التطوير تبرم عقدًا معهم. ما هذا؟ يشير الاختصار إلى اتفاقية المشاركة في رأس المال.
وبالتالي، فإن عملية بناء العقار هي كما يلي:
- تقوم شركة البناء بتأجير أو شراء الأراضي لبناء منشأة.
- المطور يدخل في اتفاقيات مع المواطنين.
- يدفع كل مشارك في البناء المشترك تكلفة حصته أثناء عملية البناء.
- عندما يصبح المواطنون الذين دخلوا في DDU أصحاب المنازل.
مشاركون
المشاركون في البناء المشترك هم:
- مطور. هذا كيان قانوني له الحق في استخدام أو امتلاك قطعة أرض ورخصة بناء. يمكن أن يكون لها أي شكل تنظيمي وقانوني. المهام الرئيسية للمطور هي جذب رأس المال وبناء العقارات.
- مواطن قرر استثمار أمواله الخاصة في البناء. في بعض الأحيان يمكن للكيان القانوني أن يعمل كمساهم.
تنظيم العلاقات القانونية
يتم تنظيم العلاقات بين المشاركين في بناء الأسهم المشتركة على مستوى التشريعات الفيدرالية. وفقًا لقانون DDU (214 قانون اتحادي)، يجب أن تحتوي الاتفاقية المبرمة بين المستثمر المواطن والمطور على ما يلي:
- والتي يتم تحديدها وفقًا لما هو موجود وبعد الانتهاء من البناء ستصبح ملكًا للمساهم.
- تكلفة الكائن.
- أمر دفع.
- الفترة التي سيتم خلالها بناء المنشأة وتسليمها للمساهمين.
من المهم أن نلاحظ أن هذا القانون يحدد إطارًا صارمًا إلى حد ما فيما يتعلق بفترة الانتهاء من البناء. على وجه الخصوص، وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 الخاص بـ DDU، يمكن إنهاء العقد بمبادرة من المساهم في حالة عدم الالتزام بالمواعيد النهائية للبناء. يحق للمساهمين الحصول على معلومات موثوقة وكاملة حول التقدم المحرز في البناء.
كائن البناء
وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214، يجب أن تحتوي وحدة DDU على معلومات حول مشروع البناء. يمكن أن تكون الكائنات مباني سكنية وغير سكنية للمنازل. وتشمل أيضًا الممتلكات المشتركة (العلية، والطوابق السفلية، والسلالم).
تسجيل مؤسسة تعليمية ما قبل المدرسة
يجب أن تخضع جميع مراكز رعاية الأطفال للتسجيل الإلزامي لدى Rosreestr. ويعتبر الاتفاق الذي تم تمريره من خلال هذه السلطة مبرماً. وفي الوقت نفسه، يمكنك إبرام DDU لتلك الكائنات التي تم إصدارها لها في موعد لا يتجاوز 1 أبريل 2005.
كما يحدد القانون مراحل تسجيل المؤسسات التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة:
- جمع الوثائق اللازمة ودفع رسوم الدولة.
- تقديم وثائق التسجيل إلى المكتب الإقليمي لروسريستر. هناك، يتم تزويد المشارك في DDU بإيصال يحتوي على تاريخ قبول المستندات مع قائمتهم ومعلومات الاتصال واسم وتوقيع موظف Rosreestr.
- إصدار اتفاقية مسجلة.
لا يمكن أن تتجاوز فترة تسجيل DDU للمساهم الأول 18 يومًا، وللمساهمين اللاحقين - 5 أيام. عند استلام DDU المسجل، سيطلب جواز سفر المساهم والإيصال.
سعر
DDU هي اتفاقية يجب فيها الإشارة إلى سعر العقار، بالإضافة إلى إجراءات دفع المبلغ. المطور هو الذي يحدد التكلفة. يجب أن يتم الدفع بموجب الاتفاقية حصريًا بعد تسجيل DDU. في كثير من الأحيان، يتم تزويد أصحاب الأسهم بالدفع على أقساط. الثمن هو عرضة للتغيير. قد يكون السبب في ذلك هو التغيير في مساحة العقار بناءً على القياس. عادة ما يتم تحديد الحد الأدنى من الانحرافات المحتملة في العقد.
من المهم ملاحظة أنه يجب الإشارة إلى السعر في العقد بالروبل (جنبًا إلى جنب مع كوبيل). عند استخدام عملة بلد آخر، يتم تحديد سعر ثابت. حتى تسجيل DDU، يصر بعض المطورين على دفع مبلغ معين، وتعتبر مثل هذه الإجراءات غير قانونية. في هذه الحالة، قد يتم تغريم المطور بمبلغ يصل إلى مليون روبل.
توثيق
إذا تم شراء شقة بموجب DDU، فإن حزمة المستندات المقدمة من قبل المساهم ستكون كما يلي:
- DDU مع الإضافات والتطبيقات.
- طلب من منظمة البناء لتسجيل مبنى ما قبل المدرسة.
- طلب من المساهم لتسجيل الاتفاقية.
- جواز سفر المساهم (إذا تم تقديمه شخصياً).
- توكيل موثق (عند تقديم المستندات من خلال ممثل).
- موافقة موثقة من الزوج لشراء العقارات.
- اتفاقية التعهد (في حالة جذب أموال القرض).
- وصف موجز للكائن الذي يجري بناؤه.
- إيصال لدفع واجب الدولة.
إذا كان مقدم الطلب قاصرًا، يقوم الأوصياء بتقديم المستندات له. وفي هذه الحالة لا بد من تقديم الأوراق التي تؤكد الوصاية.
يشترط للمطور ما يلي:
- إعلان المشروع؛
- رخصة بناء؛
- عقد التأمين أو الضمان.
كيف تفحص؟
يتم تسجيل هذه الوثيقة بواسطة Rosreestr. تخضع وحدات DDU، وفقًا للتشريعات الحالية، للتسجيل الإلزامي. ولا ينبغي أن تحتوي على بنود تنتهك بطريقة أو بأخرى حقوق المساهمين. عند شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء، يجب عليك التحقق من الوثائق الخاصة بقطعة الأرض. يجب أن يشير بند الاتفاقية الخاصة بنوع المشاركة إلى نوع الهيكل (شقة أو مبنى شاهق، مبنى منخفض الارتفاع). ويجب ألا يكون هناك أي صيغة أخرى، وإلا اعتبرت هذه التصرفات احتيالية.
للتأكد من أن DDU مسجل بالفعل، يجب عليك قراءته بعناية عند الاستلام. يجب أن يتم وضع علامة عليه. يمكنك أيضًا الحصول على مقتطف من سجل الدولة الموحد.
تكليف
إن اتفاقية DDU لها عيوبها، مثل أي اتفاق. وينطبق هذا بشكل خاص إذا كان المساهم قد دفع للمطور الأموال بالكامل بموجب العقد ويريد بيع العقار. وفي معظم الحالات، تصبح تكلفة هذا السكن أعلى. يُطلق على التنازل أيضًا اسم اتفاقية التنازل. يمكنك إصداره عدة مرات من قبل
يجب على المشترين ملاحظة أنه لا يُعرض عليهم شراء العقارات فحسب، بل أيضًا الالتزامات بموجب DDU. لذلك، قبل الشراء، يجب عليك التعرف على الوثائق الفنية والتصميمية. ومن المستحسن أيضًا التحقق من صحة العقد نفسه.
إنهاء DDU
في ظل ظروف معينة، من الممكن إنهاء PDU. ما هو هذا الإجراء وما هو جوهره؟ لا يمكن أن يكون سبب الإنهاء إلا عدم الوفاء بالالتزامات بموجب العقد من قبل المطور أو المشارك. يمكن أن تأتي مبادرة الإنهاء من كلا الطرفين. قد تكون شروط الإنهاء من جانب واحد كما يلي:
- تأخر المشارك في السداد لأكثر من شهرين.
- المنشأة المشيدة لها عيوب كبيرة.
- قام المطور بتأخير تسليم المنزل لأكثر من شهرين.
كما يحق للمساهم رفع دعوى قضائية إذا قامت منظمة البناء بإجراء تغييرات غير مصرح بها على وثائق التصميم أو شروط العقد.
أشياء للإعتبار
لذا، مثل أي اتفاق، فإنه يحتوي على العديد من الفروق الدقيقة والبنود. يمكن مواجهة المزالق في كل مرحلة من مراحل اختتامها. فيما يلي النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها:
- يجب أن تكون المعلومات المتعلقة بمنظمة البناء في DDU كاملة (العنوان والاسم والأشخاص المعتمدين) وأن تتطابق مع البيانات الموجودة في وثائق التصميم والترخيص.
- إذا تم التسجيل من قبل ممثل المطور، فيجب أن يكون لديه وثائق تفويض هذه الحقوق.
- يجب أن يحتوي DDU على وصف تفصيلي للكائن والمواعيد النهائية للتسليم.
- يجب توقيع فترة ضمان (5 سنوات في حالة المباني السكنية).
- يجب أن يعكس DDU معلومات حول مساحة الشقة وشروط الدفع في حالات التغيير.
- لا يجوز أن يحتوي العقد على بنود تنص على أن المطور سيقوم بتغيير الوثائق بشكل غير مصرح به.
- الاتفاقية سارية حتى يفي الطرفان بالتزاماتهما بالكامل.
- يجب أن تكون مواعيد التكليف دقيقة.
- لا يمكن أن تكون قائمة ظروف القوة القاهرة المنصوص عليها في DDU طويلة. يُسمح بالصيغ التالية: الحرب والهجوم الإرهابي والكوارث الطبيعية.
- لا يعتبر الكائن قيد الإنشاء ذا جودة عالية إذا لم يتم تشغيله. ويجب توضيح هذه النقطة في العقد.
- يجب الإشارة إلى تكلفة السكن لكل متر مربع بالعملة الروسية أو أي عملة أجنبية أخرى بسعر ثابت.
- يمكن اعتبار التزامات المساهم مستوفاة منذ لحظة إيداع الأموال في البنك في حسابات المطور.
- يجب وصف إجراءات إنهاء العقد ومقدار العقوبات.
- يجب أن يحتوي DDU على شروط سداد نفقات المساهمين في حالة وجود أوجه قصور كبيرة في الممتلكات.
- وبموجب الاتفاقية، يحق للمطور استخدام أموال المساهمين فقط لبناء المنشأة.
- لا ينبغي أن تكون هناك شروط بشأن إبرام اتفاقيات مع منظمات ثالثة (على سبيل المثال، مع شركة إدارة).
الطريقة الأكثر شيوعًا لشراء المساكن في السنوات الأخيرة هي المساكن المملوكة مسبقًا. ما هذا؟ هذه اتفاقية للمشاركة المشتركة في البناء. يجب أن يتم إبرامها مع شركة التطوير. هذه الوثيقة لديها العديد من المزالق. ومع ذلك، فإن إجراءات إبرامها موصوفة بالتفصيل في القانون الاتحادي رقم 214. لذلك، لتجنب المواقف غير السارة في المستقبل، يجب عليك التفكير بعناية في إجراءات إبرامها. ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن يتعدى على حقوق المساهم بطريقة أو بأخرى. وبخلاف ذلك، يمكن حماية حقوقك من خلال المحكمة. ولكن إذا كانت لدى المشتري بعض الشكوك أو لم يفهم اللوائح القانونية الحالية، فيمكنه دائمًا طلب المساعدة من محامٍ.
شراء شقة جديدة هو خطوة جادة ومسؤولة. قبل شراء السكن في منزل قيد الإنشاء، عليك أن تزن بعناية وتفكر في كل شيء. يتطلب بيع المباني السكنية إبرام DDU (214-FZ). ما الذي يجب عليك الانتباه إليه عند التوقيع على هذه الوثيقة؟ سيتم مناقشة هذا في مقالتنا.
الأسطر الأولى من العقد
قبل الالتزام بشركة بناء معينة، يجب عليك دراسة DDU (214-FZ) بعناية. ما الذي يجب الانتباه إليه منذ البداية؟ بادئ ذي بدء، من الضروري تحديد من المسجل في المستند كمطور. يجب أن يشير النص إلى الاسم الكامل لشركة البناء. قد تكون المعلومات الأكثر تفصيلاً مفيدة أيضًا - تاريخ ومكان تسجيل المطور، والبيانات المتعلقة بشهادة إدراج المؤسسة في سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية، وما إلى ذلك.
يجب أن يتم إبرام الاتفاقية نيابة عن المطور المحدد في رخصة البناء واتفاقية الإيجار أو الشراء والبيع لقطعة الأرض المخصصة لبناء المنشأة. في هذه الحالة، يمكن للمدير العام التصرف نيابة عن المؤسسة. توقيعه هو الذي يجب أن يظهر على الوثيقة. إذا تم توقيع العقد من قبل مدير آخر، فقد تنشأ صعوبات غير متوقعة أثناء الإجراءات القانونية. لدى موظف آخر الفرصة لتمثيل مصالح الشركة فقط عن طريق التوكيل، ويجب إرفاقه بـ DDU.
عن ماذا ستكون المحادثة؟
يجب الإشارة إلى موضوع الاتفاقية بوضوح تام، دون احتمال وجود تناقضات. تتضمن المشاركة في رأس المال في تشييد مبنى سكني استلام عقار معين خلال فترة محددة مسبقًا. هذا هو بالضبط ما يجب تسجيله في المستند. أي قضايا أخرى - المشاركة في الأنشطة الاستثمارية، والتمويل المشترك للبناء، وتخصيص المباني بعد تشغيل المنشأة - لا علاقة لها بموضوع DDU. ويشير القانون 214-FZ مباشرة إلى ذلك. علاوة على ذلك، لا يهم ما إذا كان عنوان الوثيقة يقول "اتفاقية المشاركة في البناء المشترك" أم لا.
الوصف التفصيلي هو مفتاح النجاح
تنص المشاركة على أن DDU يجب أن يحتوي على جميع الخصائص المحتملة للكائن. ويجب أن يشير إلى عنوان بناء قطعة الأرض ورقم الشقة المقترحة والطابق الذي تقع عليه. بالإضافة إلى ذلك، هناك بند خاص بالضمانات المالية التي يقدمها المطور لعملائه.
ويجب أن تحدد الوثيقة أيضًا فترة الضمان للعقار وخدماته الهندسية. كقاعدة عامة، يستمر الضمان للمباني السكنية لمدة 5 سنوات، لمعداتها - 3 سنوات. لا يمكن للمطور قانونًا تقصير فترة المسؤولية عن الكائن المنقول.
سؤال عن تكلفة الشقة
يجب أن تحتوي اتفاقية المشاركة بالأسهم على وصف فني دقيق للسكن المستقبلي. يجب أن تشير إلى مساحة الشقة وحجم الشرفة أو لوجيا أو التراس مع مراعاة عامل التخفيض. تحاول شركات البناء تقليديًا أن تدرج في DDU بندًا ينص على أنه إذا تبين أن مساحة المبنى السكني، وفقًا لنتائج قياسات BTI، أقل من تلك المحددة في العقد، فإن المساهم ملزم بالدفع إضافية للمساحة الإضافية أو سيقوم المطور بإرجاع جزء من المال مقابل الأمتار المربعة غير المكتملة. في بعض الأحيان تنص الوثيقة على أنه، بغض النظر عن النتيجة النهائية، لا أحد مدين لأي شخص بأي شيء.
يذكرك المحامون ذوو الخبرة بأن القانون 214-FZ لا يحظر إدراج شرط مراجعة السعر في العقد. ومع ذلك، وفقا لقانون حقوق المستهلك، يحق للمشتري أن يطلب المال من المطور مقابل المنطقة المفقودة، في حين لا يمكن لشركة البناء الحصول على أي شيء مقابل الأمتار المربعة الإضافية. في الممارسة القضائية، يتم النظر في هذه المسألة بشكل مختلف.
"صورة" مفصلة للشقة
عند الختام، من الأفضل للمشتري أن يولي اهتماما خاصا للتفاصيل. على سبيل المثال، يجب على المطور أن يدرج في DDU وصفًا فنيًا مفصلاً للعقار. تحدد الوثيقة بالتفصيل جميع السمات - وحدات النوافذ، وأبواب المدخل والأبواب الداخلية، وذراع التسوية الأرضية، وزخرفة الجدران والسقف، وما إلى ذلك. إذا تم نقل المبنى السكني بتشطيب جيد، فيجب أن يشير العقد إلى كل شيء، حتى فئة ورق الحائط على الحوائط. لا يذكر القانون 214-FZ ذلك بشكل مباشر فيما يتعلق بالمشاركة في البناء المشترك، ولكن لا يمكن تقديم الالتزامات الشفهية للمطور إلى المحكمة. لذلك، كن يقظًا واطلب أن تحتوي وحدة DDU على وصف فني كامل للشقة.
في بعض الأحيان تسعى شركة البناء إلى إضافة بند إلى العقد ينص على الحق في إجراء تغييرات على إعلان المشروع والتخطيط والخصائص الهندسية للمنشأة دون موافقة المساهمين. ومع ذلك، من وجهة نظر القانون، هذا غير مقبول: يجب على المشتري الحصول على معلومات كاملة عن المنتج الذي تم شراؤه.
متى يمكننا أن نتوقع الوفاء بالالتزامات؟
يجب تحديد المواعيد النهائية للوفاء بجميع الالتزامات المنصوص عليها في DDU (214-FZ) بوضوح. ما الذي يجب الانتباه إليه عند دراسة هذا القسم من العقد؟ بادئ ذي بدء، يجب أن تشير إلى فترة صلاحية الوثيقة نفسها. علاوة على ذلك، ينبغي أن يتبع من الصياغة أنها صالحة حتى يفي الطرفان بجميع الالتزامات.
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يشير DDU إلى تاريخ نقل الشقة إلى العميل. لا تحدد شركة البناء في كثير من الأحيان فترة محددة، بل ربعًا تخطط فيه لتسليم مفاتيح المباني السكنية إلى المساهمين. ولا يعتبر ذلك مخالفة للقانون، ولكنه يسبب بعض الإزعاج للعميل. والحقيقة هي أن حماية مصالحه في حالة انتهاك المواعيد النهائية منصوص عليها بوضوح في 214-FZ. يتضمن ملخص القانون التشريعي نقطة مهمة للغاية - لا يمكن للعميل إنهاء العقد إلا بعد شهرين من انتهاء تاريخ نقل الكائن المحدد فيه. وهذا يعني أنه سيتعين على المستهلك الانتظار حتى نهاية الربع، ثم شهرين آخرين، لتقديم مطالباته إلى المطور.
علاوة على ذلك، تبحث شركة البناء بنشاط عن فرصة للتحايل على 214-FZ. يمكن أن تشكل العقوبات المفروضة على عدم الالتزام بالمواعيد النهائية عبئًا ثقيلًا على أكتاف المطور، لذلك يحاول دائمًا التحوط في رهاناته. على سبيل المثال، يتضمن العقد شرطًا يتحمل بموجبه المسؤولية المالية فقط في حالة خطأه أو يوسع بشكل غير معقول قائمة ظروف القوة القاهرة. لذلك كن حذرا! تقليديا، تنطوي القوة القاهرة على هجمات إرهابية أو أعمال عسكرية أو كوارث طبيعية. التغييرات في التشريعات والظروف الجوية غير المواتية وتقاعس الأطراف المقابلة لا تنطبق على هذا.
الجودة هي مأزق آخر لـ DDU
ينص القانون رقم 214-FZ بشأن المشاركة في البناء المشترك على أنه في حالة وجود أي عيوب في الشقة، فإن الشركة ملزمة بإزالتها أو دفع التعويض المناسب للعملاء.
يحاول بعض المطورين توقع سوء الفهم المحتمل وإدراج فقرة في DDU تنص على أن إذن التشغيل يعادل تأكيد امتثال الكائن لوثائق التصميم. بهذه الطريقة، يحاول المطور التقليل من مسؤوليته عن سوء نوعية السكن. لا يزال هذا البند لا يستبعد إمكانية تقديم مطالبة من جانب المالك، لكنه قد يسبب مشاكل أثناء المحاكمة.
كيف توفر أموالك؟
الجانب النقدي للمعاملة هو النقطة الأكثر أهمية في DDU (214-FZ). ما الذي يجب عليك الانتباه إليه في هذا الأمر؟ أولاً، يجب أن ينص العقد بوضوح على قيمة العقار. من الأفضل أن تتم الإشارة إليه بالروبل. ولسوء الحظ، غالباً ما يتم تحديد سعر المتر المربع بالوحدات التقليدية، دون تثبيت سعر صرف محدد في الوثيقة. هذا يؤدي إلى تفاقم شروط العقد بشكل كبير.
ثانيًا، يجب أن تحدد DDU (يمكن العثور على عينة في أي مكتب محاماة، ونقدم واحدة أدناه) ضمن الإطار الزمني وبأي تكلفة سيتم الدفع. يمكن أن يكون هذا مدخراتك الخاصة أو قرض الرهن العقاري، على سبيل المثال. ويجب عليك أن تدرس بعناية النقطة التي بموجبها سيتم اعتبار التزامات العميل بموجب العقد مستوفاة. يصر المطورون على أن هذا يحدث بعد إيداع الأموال في حساب شركة البناء. ونتيجة لذلك، فإن المستثمر في خطر كبير. بعد كل شيء، يتم تحويل الأموال عبر البنك لعدة أيام، وكل هذا الوقت يكون المشتري في طي النسيان. حل هذه المشكلة بسيط للغاية - يجب أن تتضمن اتفاقية المشاركة في الأسهم بندًا ينص على أن الالتزامات تجاه المطورين تعتبر مستوفاة في وقت إيداع الأموال في البنك.
ومن يتحمل التكاليف المرتبطة بذلك؟
من المهم توضيح مسألة الجهة التي ستدفع تكاليف تسجيل العقار لدى مكتب Rosreestr. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تقرر من أي نقطة يجب على المشتري دفع فواتير الخدمات.
في كثير من الأحيان، يحاول المطورون تضمين DDU بندًا يدفع بموجبه العميل فواتير المياه والإضاءة من لحظة تشغيل المبنى السكني. ومع ذلك، لا يمكن نقل الشقة بموجب سند الملكية إلا بعد بضعة أشهر. اتضح أنه قبل الانتقال إلى الشقة الجديدة، سيتعين على المالك دفع تكاليف المرافق. لا يوجد شيء عادل في هذا، لذلك نحثك على دراسة هذا البند من العقد بعناية.
كيفية إنهاء DDU؟
لا تنطوي المشاركة في رأس المال على إبرام اتفاقية فحسب، بل تتضمن أيضًا التنازل المحتمل عن الالتزامات تجاه المطور. إذا حدث هذا بمبادرة من العميل فعليه دفع غرامة. عند توقيع العقد يجب الانتباه إلى حجمه. وعادة ما تتراوح بين 1-15 في المئة من قيمة العقار. الحدود الصارمة للعقوبة على المشاركين في البناء المشترك في هذه الحالة غير محددة في 214-FZ. ويشير ملخص القانون التشريعي إلى أن هذه المسألة متروكة لتقدير الأطراف. تذكر الخسائر المالية المحتملة عند إنهاء العقد وانتبه إلى مقدار العقوبة - فهذا سيساعدك على الادخار.
في الختام، أود أن أشير إلى أنه ليس من الضروري على الإطلاق أن يصر المساهم على وصف جميع بنود الاتفاقية بالتفصيل. وخلال المحاكمة، سيتم أخذ قانون حماية المستهلك بعين الاعتبار، والذي يحمي مصالح الأفراد بشكل كامل.
